10 dúvidas mais frequentes durante à locação de imóveis

Alugar um imóvel, seja para morar ou empreender, é uma etapa importante que envolve detalhes como documentação, pagamento de taxas, reajustes, direitos e deveres contratuais. Além disso, pontos como vistoria, manutenção, rescisão e garantias locatícias são essenciais para evitar problemas. Este artigo traz respostas para as dúvidas mais comuns, ajudando locadores e locatários a garantir segurança, transparência e tranquilidade em todo o processo.

1. Quem é o responsável pelo pagamento de impostos e taxas relacionadas ao imóvel?

Segundo a Lei do Inquilinato, SEÇÃO IV, artigo VIII, trata das obrigações do locatário em relação ao pagamento de tributos e custos adicionais que possam incidir sobre o imóvel alugado. O artigo estipula que o locatário deve arcar com os impostos e taxas que recaiam sobre o imóvel, além do prêmio de seguro complementar contra incêndio. Isso inclui quaisquer encargos relacionados ao imóvel durante o período da locação.

2. O que acontece em caso de atraso no pagamento do aluguel?

Em caso de atraso no pagamento do aluguel, o inquilino pode ser penalizado conforme o que está previsto no contrato de locação. Normalmente, são cobrados juros diários, multa por inadimplência, e, em alguns casos, atualização monetária. A multa costuma ser de até 10% sobre o valor do aluguel, mas deve respeitar o limite estabelecido pela legislação vigente.

Se o atraso persistir, o proprietário pode notificar o inquilino formalmente e, em último caso, ingressar com uma ação de despejo na Justiça. Contudo, é recomendável que ambas as partes tentem dialogar para buscar uma solução amigável antes de recorrer a medidas legais.

3. Posso fazer reformas no imóvel alugado?

O inquilino pode realizar reformas no imóvel alugado, mas isso depende de autorização prévia e formal do proprietário. Qualquer alteração estrutural ou modificação significativa deve ser comunicada e aprovada por escrito para evitar conflitos.

Reformas feitas sem consentimento podem levar à obrigação de o inquilino restaurar o imóvel à condição original ao final do contrato. Já melhorias simples ou necessárias, como pequenos reparos, geralmente são permitidas, mas também é importante verificar o que está especificado no contrato de locação.

4. Como funciona a rescisão antecipada do contrato de locação?

O Artigo 4º, da Seção IV da Lei do Inquilinato estabelece que, durante o prazo estipulado para a vigência do contrato de locação, o locador não pode reaver o imóvel alugado, ou seja, o proprietário não pode pedir a devolução do imóvel antes do término do período acordado, salvo em situações específicas previstas em lei.

5. Quando posso reajustar o valor do aluguel?

O aluguel pode ser reajustado anualmente com base no índice econômico estipulado no contrato de locação, como o IGP-M ou o IPCA. Esse reajuste tem o objetivo de atualizar o valor do aluguel de acordo com a inflação e as condições econômicas do país. O locador tem o direito de aplicar o reajuste uma vez por ano, respeitando o índice e o prazo acordados no contrato.

6. Como resolver problemas de manutenção em imóveis alugados?

Problemas de manutenção em imóveis alugados devem ser resolvidos conforme as responsabilidades do contrato. O locador cuida de reparos estruturais e que garantem a habitabilidade, como infiltrações ou falhas em instalações elétricas. O inquilino é responsável por manutenções cotidianas, como troca de lâmpadas ou pequenos danos. Caso o inquilino perceba um problema fora de sua responsabilidade, deve comunicar o locador ou a administradora responsável pela locação, preferencialmente por escrito. Se o proprietário não resolver, o inquilino pode buscar apoio na Lei do Inquilinato para garantir seus direitos.

7. Quais são as garantias locatícias mais comuns no mercado?

As garantias locatícias são formas de segurança para o locador, caso o locatário não cumpra com suas obrigações. As mais comuns são:

1. Caução: O locatário paga um valor (até 3 meses de aluguel) no início do contrato, que é devolvido no final, caso não haja danos ou inadimplência.

2. Fiador: Uma pessoa se responsabiliza pelo pagamento do aluguel e encargos caso o locatário não pague.

3. Seguro Fiança: O locatário paga um seguro anual que cobre o aluguel em caso de inadimplência, sem precisar de fiador.

4. Título de Capitalização: O locatário adquire um título, que pode ser resgatado pelo locador caso haja inadimplência.

A escolha da garantia depende das condições do contrato e das preferências de ambas as partes.

8. O que acontece se o locatário não entregar o imóvel no prazo?

Se o locatário não entregar o imóvel no prazo estipulado no contrato de locação, ele pode ser penalizado com multa por descumprimento do prazo, conforme o que está previsto no contrato. Além disso, o proprietário tem o direito de entrar com uma ação judicial para retomar o imóvel, podendo exigir indenização pelos danos causados pela demora.

Em alguns casos, o locatário pode ser responsabilizado também pelo pagamento de aluguel adicional durante o período em que o imóvel continuar sob sua posse. Para evitar problemas, é importante que ambas as partes negociem e ajustem as condições da entrega do imóvel com antecedência.

9. O locatário pode devolver o imóvel antes do prazo acabar?

Sim, o locatário pode devolver o imóvel antes do prazo do contrato de locação, mas isso geralmente implica em pagar uma multa por rescisão antecipada, conforme o que foi acordado no contrato. Essa multa é proporcional ao tempo restante do contrato. Caso o locatário precise desocupar o imóvel antes do prazo, é importante que ele comunique o proprietário com antecedência, respeitando o aviso prévio estipulado no contrato, para evitar conflitos e custos adicionais.

O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

10. Posso sublocar um imóvel que estou alugando?

Sim, é possível sublocar um imóvel alugado, mas somente com autorização prévia e por escrito do locador. Essa regra está prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que proíbe a sublocação sem o consentimento do proprietário.

A sublocação ocorre quando o locatário principal cede o uso do imóvel, ou parte dele, a outra pessoa mediante pagamento. Nesse caso, o contrato de sublocação precisa respeitar as condições do contrato original, incluindo o prazo de locação e as regras de uso do imóvel.

Se a sublocação for feita sem autorização, o locador pode solicitar a rescisão do contrato. Por isso, antes de sublocar, é fundamental consultar o proprietário e formalizar o acordo para evitar problemas legais.

Como a valor imobiliária pode ajudar você com a locação de imóveis?

A Valor Imobiliária pode ajudar na locação de imóveis oferecendo serviços de administração de locação, que incluem a intermediação entre locadores e locatários, além de garantir que todas as obrigações legais sejam cumpridas, como elaboração de contratos e vitstória de entrada e saída.A imobiliária também pode auxiliar na definição do valor de aluguel, realização de vistorias no imóvel, cobrança de aluguéis, pagamento de taxas e impostos, e ainda em situações de inadimplência. Isso proporciona mais segurança e tranquilidade tanto para o locador quanto para o inquilino, assegurando que todas as etapas do processo de locação sejam realizadas de maneira eficiente e sem contratempos.